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上海遗产继承律师解答公房承租权的变动与继承有哪些问题


时间:2019年12月18日 来源:本站原创 作者:佚名 点击:
[导读]:
公房承租权的变动与继承有哪些问题   1、如果公房承租人死亡,房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人,承租权是不能直接转给某一人的。房屋由谁承租,需要由共同居住人协商确定,然后向公房产权人提出书面申

上海遗产继承律师解答公房承租权的变动与继承有哪些问题
  1、如果公房承租人死亡,房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人,承租权是不能直接转给某一人的。房屋由谁承租,需要由共同居住人协商确定,然后向公房产权人提出书面申请并办理更名手续,他人包括家中的其他亲属因不是共同居住人无权干涉。如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续,那是违法的和无效的。出现争议后,权益受到侵害的共同居住人可以到房管部门要求撤销更名,或到法院起诉要求确认承租人。
  2、法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产,公有住房不属于公民个人所有的财产,其中涉及的公有住房承租居住的权利,不同于普通的财产权利,公民仅有居住该房屋的权利但没有处分权。
公房承租权的变动与继承有哪些问题
  二、公房承租权的认定
  公房承租权,关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权,公房承租关系就是一种债权法上的合同关系,即产权单位是出租人,居住职工是承租人,与市场房屋租赁不同的是,其租金标准由国家规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系,而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权,甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权,即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利,在承租权人死亡时,其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人,继续享有公房承租权的特殊地位或资格。
  首先,其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的,承租人必须按照规定要求交付标准租金,出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时,必须及时腾退。此一权利义务关系,在发生争议无法正常解决时,完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是,对于此前的资格问题,即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况,来确定职工的承租资格和顺位,这一内部福利关系是不受民事法律救济的,如果发生争议,可向有关部门或单位反映加以解决。
  其次,也具有物权的性质。一方面,承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系,其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益),一是低价承租的利益,此与正常的租赁关系不同,公房承租人交付的标准租金由政府规定,远远低于市场租金,也达不到成本租金,包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权,只要是可售公房,承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权,从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面,承租权具有一定的人身性。比如,承租权人死亡后,其子女并非都可成为承租人,必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下,如遇拆迁,只补偿承租权人,并不当然补偿其他非承租权人的子女。公房承租权的变动与继承有哪些问题
  1、如果公房承租人死亡,房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人,承租权是不能直接转给某一人的。房屋由谁承租,需要由共同居住人协商确定,然后向公房产权人提出书面申请并办理更名手续,他人包括家中的其他亲属因不是共同居住人无权干涉。如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续,那是违法的和无效的。出现争议后,权益受到侵害的共同居住人可以到房管部门要求撤销更名,或到法院起诉要求确认承租人。
  2、法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产,公有住房不属于公民个人所有的财产,其中涉及的公有住房承租居住的权利,不同于普通的财产权利,公民仅有居住该房屋的权利但没有处分权。
公房承租权的变动与继承有哪些问题
  二、公房承租权的认定
  公房承租权,关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权,公房承租关系就是一种债权法上的合同关系,即产权单位是出租人,居住职工是承租人,与市场房屋租赁不同的是,其租金标准由国家规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系,而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权,甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权,即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利,在承租权人死亡时,其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人,继续享有公房承租权的特殊地位或资格。
  首先,其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的,承租人必须按照规定要求交付标准租金,出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时,必须及时腾退。此一权利义务关系,在发生争议无法正常解决时,完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是,对于此前的资格问题,即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况,来确定职工的承租资格和顺位,这一内部福利关系是不受民事法律救济的,如果发生争议,可向有关部门或单位反映加以解决。
  其次,也具有物权的性质。一方面,承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系,其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益),一是低价承租的利益,此与正常的租赁关系不同,公房承租人交付的标准租金由政府规定,远远低于市场租金,也达不到成本租金,包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权,只要是可售公房,承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权,从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面,承租权具有一定的人身性。比如,承租权人死亡后,其子女并非都可成为承租人,必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下,如遇拆迁,只补偿承租权人,并不当然补偿其他非承租权人的子女。

 


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